Baukredit - Baufinanzierung

Baukredit

Den Traum vom Eigenheim oder größere Modernisierungen mit einem Baukredit realisieren

Wer eine Immobilie erwerben oder eine Renovierung im Eigenheim durchführen möchte und wem das hierfür benötigte Kleingeld fehlt, kommt an einem Baukredit nicht vorbei. Mit ihm wird für viele Verbraucher der Traum vom Eigenheim erst wahr. Doch ein Baukredit unterscheidet sich in einigen Punkten von einem klassischen Ratenkredit. Denn aufgrund der hier vorhandenen Sicherheit durch eine Hypothek oder Grundschuldbestellung sind die Zinsen meistens niedriger. Außerdem ist ein Baukredit in einem viel höheren Volumen und mit längeren Laufzeiten möglich als ein Ratenkredit. Wir erläutern die Unterschiede und erklären, was es mit der Grundschuld auf sich hat.

Unterschiede zwischen Baukredit und Ratenkredit

Der größte Unterschied zwischen einem Baukredit und einem Ratenkredit betrifft den Verwendungszweck. Beim Baukredit handelt es sich immer um einen zweckgebundenen Kredit, welcher ausschließlich für die Finanzierung einer Immobilie oder der Renovierung einer Immobilie dient, während der Ratenkredit in der Regel nicht zweckgebunden ist. Ein weiterer Unterschied liegt in der Zeit der Kreditzusage: beim Ratenkredit handelt es sich um einen standardisierten Prozess, welcher innerhalb weniger Stunden entschieden werden kann. Außerdem landet das Geld nur wenige Tage nach Einsendung der erforderlichen Dokumente auf dem Konto. Der schnelle Genehmigungsprozess ist nur daher möglich, da außer der Gehaltsabtretung anders als bei einem Baukredit keinerlei Sicherheiten gestellt werden.

Auch das Finanzierungsvolumen einer Baufinanzierung übersteigt deutlich den bei einem Ratenkredit üblichen Höchstbetrag, welcher meistens im unteren fünfstelligen Bereich liegt. Mit dem höheren Finanzierungsumfang steigen auch die monatlichen Raten und die Kreditlaufzeiten. Bei einem Baukredit sind ohne weiteres Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich. Hinzu kommt, dass bei einer Baufinanzierung aus dem Grund der langfristigen Bedienung auch eine viel komplexere Bonitätsprüfung als bei dem standardisierten Verfahren eines Ratenkredits erforderlich ist. Unter anderem ist der Bearbeitungsprozess viel umfangreicher und zeitintensiver, weil eine Besicherung durch das sogenannte Grundpfandrecht folgt. Somit wird neben der Prüfung der Bonität auch noch eine Prüfung des zu finanzierenden Objektes erforderlich. Hierfür sind in der Regel umfangreiche Unterlagen vorzulegen, welche der Kreditgeber auswerten muss. Nicht selten erfolgt die Einschaltung eines Gutachters – all diese Erfordernisse sind nicht auf die Schnelle zu erledigen. Die Grundschuld wird bei einem Notar eingetragen, der zunächst einmal bestellt werden muss – diese Vorgänge können einige Wochen dauern.

Hypothek oder Grundschuld für den Baukredit

Wer einen Baukredit aufnimmt, muss meistens eine Hypothek aufnehmen. Die Hypothek stellt für die kreditgebende Bank eine Sicherheit dar, dass diese ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten und den Baukredit nicht zurückgezahlt kann wie vereinbart. Der Begriff Hypothek bezeichnet nicht nur die Grundschuld, sondern auch den Kredit, der für die Immobilie aufgenommen wurde. Im juristischen Sinne ist die Hypothek das Recht der finanzierenden Bank, den Baukredit zu besichern. Dies kann ein Grundstück ohne oder mit Bebauung sein und sie zählt zu den Grundpfandrechten und ist im § 1113 BGB geregelt. Kommt der Darlehensnehmer nicht seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nach, so kann das geldgebende Kreditinstitut eine Zwangsvollstreckung beantragen. Mit dem Erlös daraus wird der Baukredit getilgt. Dass eine Zwangsvollstreckung gar nicht so selten ist, zeigen die aktuellen Zahlen des Statistikportals statista: im Jahr 2007 wurden in Deutschland 55.226 Objekte zwangsversteigert – allerdings ist die Tendenz sinkend, denn im Jahr 2014 waren es noch 31.000. [i]

Doch neben der Hypothek gibt es auch noch das sogenannte Grundpfandrecht. Es ist ebenfalls im BGB geregelt im § 1191 BGB und läuft nach denselben Regeln ab wie die Hypothek. Der Unterschied: die Grundschuld ist unabhängig von der Existenz eines Kredits, für welche sie im Grundbuch eingetragen wurde. Anders als eine Hypothek kann die Grundschuld später weiterhin genutzt werden – selbst dann, wenn der erste Baukredit bereits zurückgezahlt wurde und ein neuer Kredit aufgenommen werden soll.

Die Eigenschaften einer Grundschuld:

  • die Grundschuld ist einfach zu handhaben und flexibler als die Hypothek
  • fast alle Baukredite in Deutschland sind mit einer Grundschuld besichert
  • die Vereinbarung wird in einem sogenannten Sicherungsvertrag festgehalten und er ist Bestandteil des Kreditvertrags
  • die Grundschuld wird in das Grundbuch mithilfe eines Notars eingetragen

So läuft die Grundschuldeintragung ab

Bevor der Baukredit bewilligt wird, überprüft die kreditgebende Bank die Einträge im Grundbuch der jeweiligen Immobilie genau. Sind bereits andere Grundschulden vorhanden, so hat die Bank, die an oberster Stelle steht, die meisten Rechte. Das bedeutet, sie hat einen höheren Rang und im Falle einer Zwangsvollstreckung ist sie der Gläubiger, der am ehesten sein Geld zurückerhält. Aus diesem Grund benötigt auch die Bank einen Grundbuchauszug, der aktuell sein muss. Denn nur so kann sie einschätzen, ob sie den Kredit vergibt. Nicht nur die Höhe der Grundschuld ist im Grundbuch vermerkt, sondern auch die Verzinsung der Schuld. Allerdings liegt die Höhe der dort hinterlegten Verzinsung deutlich über den tatsächlich vereinbarten Zinssatz – meistens sind es 15 Prozent.

Dieser Zinssatz ist allerdings nur dann gültig, wenn die Immobilie tatsächlich zwangsversteigert wird. In solch einem Fall darf dann die Bank einen Erlös aus der Versteigerung verlangen, der höher als die tatsächliche Grundschuld ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Kunde seine Kreditraten längere Zeit nicht bezahlt hat und so auch noch Verzugszinsen oben drauf kommen. Somit ist die Verzinsung der Grundschuld zu einem recht hohen Zinssatz ein Sicherheitspuffer der kreditgebenden Bank.

Tipp: Wir empfehlen auch bei der Aufnahme eines Baukredits zunächst einen Kreditvergleich durchzuführen, um so den günstigsten Baukredit zu finden.

Tipp 1: Reserven in das Baugeld-Darlehen einbeziehen

Viele Bauherren berechnen die Darlehenshöhe zu knapp und stehen dann kurz vor der Fertigstellung vor dem Problem, dass das Baugeld nicht mehr ausreicht, um alle Rechnungen begleichen zu können. Problematisch sind dabei oftmals nicht einkalkulierte Sonderwünsche, die erst während der Bauphase auftreten. Gerade Bauherren, die das erste mal eine Immobilie bauen, sind davon oft betroffen. Deswegen ist es wichtig, Reserven einzukalkulieren und die Kredithöhe so zu dimensionieren, dass das Geld auch unvorhergesehenes berücksichtigt, andererseits man sich mit dem Kredit aber auch finanziell nicht übernimmt.

Tipp 2: Günstige Zinsen sichern

Baukredit – Immobiliendarlehen sind langfristig ausgelegt und die Kreditsummen sind hoch. Selbst kleinste Differenzen bei den Zinsen kumulieren sich damit schnell zu erheblichen Beträgen. Hier lohnt es sich, die Zinsen von mehreren Anbietern zu vergleichen, dabei aber auch die Nebenkosten nicht außer Acht zu lassen. Für den Kreditvergleich – Zinsen vergleichen eignet sich deswegen nur der sogenannte effektive Jahreszins. Der effektive Jahreszins enthält die Nebenkosten bereits auf die Kreditlaufzeit umgerechnet. Beim anfänglichen effektiven Jahreszins hingegen sind die Nebenkosten in das erste Jahr eingerechnet. Je besser die Bonität des Kreditnehmers ist, bzw. um so höher die Eigenkapitalquote innerhalb der Kreditfinanzierung, um so günstiger ist der Zins.

Tipp3: Eigenkapital verschafft Zinsvorteil

Grundsätzlich gibt es das Baugeld auch ohne Eigenkapital, wobei man hier von einer 100-Prozent oder auch Vollfinanzierung spricht. So eine Vollfinanzierung setzt aber eine sehr gute Bonität des Darlehensnehmers voraus, bedeutet aber trotzdem für das finanzierende Kreditinstitut ein höheres Risiko. Dieses Risiko lässt sich die Bank wiederum mit einem höheren Zins vergüten. Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht wird, umso niedriger ist damit das Kreditausfallrisiko und damit auch der Zins. Als Faustregel sollten mindestens 20% Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Tipp 4: Mitantragssteller erhöht die Bonität

Wann immer die Möglichkeit besteht, dass ein Mitantragssteller – meistens ein Familienangehöriger – den Kreditantrag mit unterschreibt, wirkt sich das auf die Gesamtbonität aus. Und damit bietet die Bank in der Regel einen vorteilhafteren Zins. Viele Banken haben Probleme damit, wenn ein Kreditverhältnis in das Rentenalter hineinreicht, da die Rente oder Pension in der Regel niedriger ausfällt, als es die Einkünfte während er aktiven Arbeitszeit sind. Sind nun die Kinder des Kreditnehmers bereits im erwerbsfähigen Alter und haben einen guten Beruf und festen Arbeitsplatz, sind dies willkommene Mitantragssteller und lösen manche Bedenken der Bank.

Tipp 5: Förderprogramme prüfen

Egal ob bei Neubau oder Modernisierung einer Immobilie, gerade beim Eigenheimbau bietet z.B. die KfW eine ganze Reihe von Förderprogrammen. Das können z.B. Maßnahmen sein, welche die Dämmung der Immobilie betreffen, aber auch Solarprojekte, Heizungsmodernisierung und viele andere mehr. Die Zuschüsse erhöhen die Eigenkapitalquote des Bauherren und verschaffen damit auch einen Zinsvorteil.

Tipp 6: Sondertilgungen aushandeln

Hypothekendarlehen laufen oftmals über Jahrzehnte, in denen es alle nur erdenklichen Entwicklungen geben kann. Wenn man nun Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart, machen diese das ursprünglich eher unflexible Kreditverhältnis wiederum sehr flexibel. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld, verringern die Darlehensraten oder die Laufzeit des Darlehensvertrages. Viele Banken akzeptieren bis zu 10% der Darlehenssumme als Sondertilgung, die einmalig oder auch in mehreren Etappen vereinbart werden können. Natürlich sind auch nicht verhandelte Sondertilgungen möglich, die dann aber wiederum oft zu Vorfälligkeitsentschädigungen führen.

Tipp 7: Kündigungsrecht

Kreditnehmer haben nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht für den Baukredit. Der Vertrag kann dabei mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Die Restschuld muss dann durch eine Sondertilgung beglichen werden oder es wird ei neuer Vertrag mit geänderten Konditionen ausgehandelt. Kreditnehmer sollten jedoch vor so einem Schritt bereits eine feste Finanzierungszusage über die Nachfolgefinanzierung in der Tasche haben.

Tipp 8: Baukredit umschulden

Hypothekendarlehen sind in der Regel langfristige Darlehen. Während der Darlehenslaufzeit ist es durchaus möglich, dass ich das Zinsniveau deutlich verändert, was es wiederum lohnenswert machen kann, das Baudarlehen umzuschulden. Das bedeutet, dass ein neues Darlehen aufgenommen wird, um das alte Darlehen damit zu tilgen. Wenn dabei das alte Darlehen gekündigt wird, kann die Bank bei Laufzeiten unter 10 Jahren jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung treffen, die sich aus dem der Differenz des alten Zinses zum aktuellen Zinsniveau errechnet.

Tipp 9: Forward Darlehen

Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, sollte man sich den niedrigen Zinssatz auf lange Jahre sichern – aber auch diese Zeit verstreicht irgendwann einmal. Wenn das Zinsniveau droht anzusteigen, aber die Finanzierung noch z.B. 2 Jahre läuft, besteht die Möglichkeit, sich den aktuellen niedrigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward Darlehens zu sichern. Es werden dabei die Kreditzinsen für die Zeit nach dem Auslaufen des ursprünglichen Kredites bereits Monate oder auch Jahre schon vorher festgeschrieben. Die Bank verlangt dabei keine Bereitstellungsgebühren, erwartet aber das der Kredit dann zum vereinbarten Zeitprunkt auch abgenommen wird. Fällt unerwarteterweise das Zinsniveau und man möchte den Baukredit doch nicht haben, ist an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten.

Tipp 10: Alternativen zum Hypothekendarlehen

Für das klassische Hypothekendarlehen gibt es eine ganze Reihe von Alternativen oder auch Kombinationsmöglichkeiten. Je nach Alter, Lebenslage und wirtschaftlicher Situation bietet sich z.B. ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherungsfinanzierung an. Die Bandbreite ist groß und erfordert einige steuerliche und gesamtwirtschaftliche Kenntnisse. Deswegen ist es ratsam sich von unabhängigen Profis beraten zu lassen oder gleich zu einem Finanzvermittler zu gehen. Dieser zeigt nicht nur die Möglichkeiten auf, sondern stellt auch die entsprechenden Anfragen und vermittelt den Baukredit bis hin zur Unterschriftsreife.

[i] http://de.statista.com/statistik/daten/studie/70036/umfrage/zwangsversteigerungen-von-immobilien-in-deutschland/

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